浅析房地产企业成本精细化管理
2018-09-03 01:39 [企管论文] 来源于：互联网 作者：互联网
导读：【摘 要】随着房地产行业进入微利时代，粗放式的成本管理已经成为过去式，精细化成本管理的时代已经到来。而精细化管理不是靠偷工减料和粗制滥造，而是靠事前的成本规划、事中的动态管控以及事后的成本后评估；不是简单的招投标低价中标，而是包括土地增值税
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【摘 要】随着房地产行业进入微利时代，粗放式的成本管理已经成为过去式，精细化成本管理的时代已经到来。而精细化管理不是靠“偷工减料”和“粗制滥造”，而是靠事前的成本规划、事中的动态管控以及事后的成本后评估；不是简单的招投标低价中标，而是包括土地增值税筹划、精装修成本策划在内的全价值链的成本管控。本文从房地产成本精细化管理的必要性、内容和对策等方面进行分析，探讨房地产企业的成本精细化管理。
【关键词】房地产；开发项目；精细化成本管理
当前房地产形势严峻，在国家宏观调控政策下，将会使一些缺乏核心竞争力的房地产企业被淘汰出局，因此促进房地产企业成本精细化管理，已成为公司获得经济效益，赢得竞争的有效法宝之一。本文针对房地产项目的成本精细化管理，就此问题进行初步探索。
一、精细化成本管理的的涵义与作用
随着我国金融、土地和审批等各种政策的完善，房地产项目开发成本增加，开发资金监管力度加大，房地产业的门槛在不断的抬高；同时消费者日益成熟，客户对产品和服务的要求逐渐提高，市场主导权已从开发商手中转移到消费者手中，导致竞争越来越激烈。这些变化使房地产企业从项目管理中要效益、求利润是必需的，这也说明精细化成本管理势在必行，是房地产企业面临的重要战略选择。
精细化成本管理是房地产企业形成核心竞争力的重要手段之一。随着房地产行业面对拓宽融资渠道、降低成本、提高质量、开拓市场的多重压力。这种随着宏观调控有增无减、不断升级的压力等，充分反映了精细化成本管理的重要性。新的宏观环境下，项目成本精细化管理的水平将直接决定整个项目的最终收益率，项目成本精细化管理能力将成为房地产企业最终的核心竞争力之一。
二、精细化成本管理的的实施对策
注重成本规划，关注成本的合理分配，将成本管理重心前移，加强前期成本管理，严格招投标、工程预结算管理，做好后评估及成本数据分析。
（一）注重成本规划
针对各开发项目的特征，在项目的规划阶段进行目标成本管理，对项目的成本预先规划。具体来说，就是要从开发项目定位阶段起，也就是做方案之前，在研究目标客户及其需求特征的同时，就要研究项目所需要的成本，或者是在特定的目标销售价格下，研究可以实现的性价比最高的项目。
在成本规划中，要重点关注以下几个方面：
1、建安工程的结构选型和公共部位、外立面的装修标准等问题。
由于建安工程在开发费用中所占的比重较大。因此，在成本规划时要特别重视建安工程成本合理分配问题，做到既能满足经济合理，又能体现市场定位。在结构选型时，考虑用户使用需要的同时尽可能满足最经济成本的原则，要求在施工图设计时要限额设计。同时也要了解客户关注点的部位，比如在考虑公共部位、外立面的装修标准时，则尽量满足市场定位的需要。在成本规划时要平衡好成本、市场定位、质量安全等的关系，做到有的放矢。
2、成本规划时，要注重成本的合理化分配，提高开发项目的性价比、均好性。
做好成本规划需精细化成本数据的积累，以使成本可控性增强。做成本规划尤其要对项目的建设状况考虑周全，如红线外的部分配套情况估计、配套设施的位置对成本的影响，不计建筑面积的实体（不足2.2米的车库或设备层、架空层）对成本的影响等等。
（二）设计阶段成本控制
成本控制应落实到设计的每个阶段，在每一个阶段设计完成之后，企业应组织技术、营销、成本等部门对设计成果进行评审，评审内容主要涉及设计是否符合产品定位，成本是否在可控范围之内，成本控制建议是否落实到位等，并对下一阶段设计提出成本控制要求。
在一定的成本约束下，设计应满足客户的关键需求，并尽量满足次要需求，提高产品的性价比。
（三）严格招投标管理
1、重视工程量清单招标的事先规划。在图纸设计充分的前提下，通过邀请招标进行比价，采用预算控制价下浮报价，合理规避了不平衡报价，减少了成本风险，同时对主材进行限价报价，并坚持合理低价中标的原则。这样既减少了定牌定价的工作量，又保证了材料的合理低价，减少成本支出。
2、认真编写招标文件和工程量清单，对容易引起争议、对结算有可能造成不利影响的因素事先考虑。
3、全面落实清标工作，认真做好报价合理性、符合性的审查工作。
（四）工程预结算管理
1、选择优质的造价咨询公司，了解造价人员的道德素质、业务水平、业务是否繁忙等详细情况。
2、制定相关预结算实施规则，明确预结算编制要求、预结算成果精确度要求。
3、在预结算编制过程中，派专业人员全程跟踪咨询公司预结算的编制审核情况，并对结果按抽查法、比对法进行审核。
4、要求预结算人员深入现场，对一些影响成本较大的隐蔽工程进行复核，如场地的标高、土方开挖面、塘渣回填情况等，进行书面和影像记录。
（五）认真做好成本后评估，总结成本管理经验和教训。
1、在做好成本后评估同时，要及时开展详细的成本分析，分析由于人工、材料涨价因素影响成本多少，成本预估准确率如何；建设标准的提高因素影响多少；联系单、签证单是否在合理范围之内（通常占建安工程造价的比例为3%左右）；在招投标合同管理中存在哪些问题；合同结算条款中，对现行文件的约定是否明确，是否造成歧义；在联系单、签证单管理上是否到位；对咨询单位的管理上是否到位等等。
2、及时做好经济指标分析，对典型的建筑产品分类建立成本数据库，提炼、积累造价指标，分析工程结算，形成各单体工程、各单位工程、各分项工程的分类成本指标，逐步积累经验数据，为新项目成本测算提供经验数据。
三、深入推进目标成本管理，建立目标成本动态跟踪和监控机制 企业应充分重视并扎实推进目标成本管理，优化目标成本评审流程，完成目标成本编制模型，增加成本策划、限额设计及图纸审核的相关要求，不断改进和完成目标成本管理体系。
项目的开发成本随着开发的实施是动态变化的，它将直接影响到企业的经营决策，如项目开盘时销售价格的确定，土地增值税如何降低，项目利润最优等等，因此做好各个关键节点、各阶段的动态成本监控尤为重要。为此房地产企业应制定相关动态成本管理规则，通过制度化管理进一步促进目标成本管控的力度，明确动态成本编制要点、并落实在各业务部门，力求在项目的关键阶段，及时、准确的掌握动态成本信息，更好的发挥目标成本动态跟踪和监控机制的作用，为决策层提供基础数据。在编制动态成本时，着重要做好以下几个方面的工作。
1、做好开发项目中的人工、各材料总量的汇总，特别是合同中人工、各种材料设备以及暂定材料等部分，如钢筋、水泥、商品混凝土、外墙装饰材料等，便于在项目实施工程中，掌握市场价格变化，能够及时的在动态成本中予以体现。
2、关注当地政府政策的变化所引起的造价变动，如政府规费收取标准的变化，新的造价政策的出台等。
3、重视开发项目在关键节点的动态成本，如项目开盘，建设标准重大变化等。
4、加强与各部门的沟通和交流，及时了解项目成本在实施过程中的变化，如施工方案、施工工艺的变化，设计的重大修改等。
总结：
随着市场经济的发展，房地产的市场竞争逐渐规范。房地产业要想健康持续发展，就必须要建立一套完善的精细化成本管理体系，而且要加强对工程项目成本的监督与分析，对成本的任何信息都要及时反馈，只有这样，才能够给房地产企业制定营销策略提供可靠的依据，提高企业的经济效益。因此，房地产开发项目的精细化成本管理有着非同寻常的意义，直接关系着企业的发展壮大，以及房地产的整体发展。
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（编辑：东北亚） |
现代煤矿企业经济管理